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支招 | "曲线"借名买房,如何防范法律风险?

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  • 借名买房
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房价上涨,政府有招!在我国,有些人不具备购买某类房屋的资格,如经济适用房,或者已经拥有住房的居民为规避“限购令”而故意以他人名义购买房屋。关系好的,比如父母、姐妹会直接“借个”名字;关系一般的,或者谨慎的会“租”的名字,并立下协议,给予相应报酬。这看似你情我愿的“租赁协议”,实则却也风险满满。

借名买房行为到底是否有效?

法小宝的答案是:讲不清!!!借名买房行为规避的只是国务院的通知或地方政府的细则等,而这些通知和实施细则并非法律法规。所以,不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形,不应认定为无效行为。

而司法实务界普遍认为,借名买房行为属于以合法形式掩盖非法目的,同样根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,这种行为应当认定为无效。

那么,借名买房会有哪些法律风险?且听法小宝细细道来~

1、登记购房人有反悔的风险。

实际出资人与登记购房人往往是亲戚朋友关系,基于信任关系,双方有的不签订协议,仅仅是口头约定。如果实际出资人不能证明双方之间借名买房的关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款将十分困难。

即使实际出资人能够证明双方之间存在借名买房的关系和支付购房款的事实,在借名买房合同无效的情况下,实际出资人也无法取得房屋产权。

 

2、房产有被法院执行的风险。

房屋产权证作为证明房屋归属的有力证明,记载了名义产权人的姓名,对外具有公信公示效力。如果登记购房人对外负有债务不能清偿,债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋,这将直接导致实际出资人卷入诉讼或执行案件中,使得利益受损。

3、登记购房人有恶意处置房屋的风险。

根据我国房地产的登记制度,登记购房人可以不经实际出资人同意而将房屋卖给他人,并办理过户手续。即使借名合同有效,但因为对外登记的物权是属于登记购房人的,第三人出于善意购买房屋,支付了合理对价,并已办理过户手续,也不能对抗善意第三人,善意的受让人将取得房屋的所有权。

 

4、被借名人同样也需要承担风险。

允许他人以自己的名义购买房屋,就会在房屋产权登记部门留下记录,在银行也会有征信记录,即使以后房屋过户出去,这些记录也不会消除,势必影响到将来自己买房时的一些优惠政策。

因此,在借名购房前,实际出资人不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理,尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。

万不得已需要借名购房时,怎么办?

如果不得已需要借他人名义购房时,需要做好以下风险防范措施:

1、购房前务必认清房屋性质。借名购买一般商品房的购房合同为有效合同,受法律保护。可若是购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,最好不要购买,因为此类购房合同很有可能因违反法律强制性规定而无效;

2、对于未规避政策和不违反法律法规强制性规定的借名买房,建议双方签订书面协议,明确约定房屋所有权实际上属于实际出资人所有,登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖与他人等违约情形及相应的违约责任。;

3、待变更房屋所有权条件成立时,尽快办理过户手续;

4、房屋交付后,实际出资人最好实际占有、使用该套房屋;

5、实际出资人应注意保存购房付款的证据,例如购房发票、缴税凭证等;在出现或者可能出现纠纷时,出资人好尽快向法院起诉,避免房产被转移或被他人冻结拍卖,以维护自己的合法权益。

  • 文章来源于“上海法治报”微信公众号

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文 | 烁烁
更新于 2016-01-14 18:02:33
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