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律师说 | 他是如何中了链家的连环套

标签:
  • 链家
  • 买房
  • 中介
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链家将被法院查封的房子卖给了客户,一无所知情况下,客户不幸中了连环套,法小宝第一时间使用口袋律师服务,咨询了王丽君律师。

(新闻视频报道如下↓↓↓

消保委邀沪上房产中介参与通报会

2月23日,上海市消保委对申城消费者经常使用的网上房产中介交易体察进行通报。上海市消保委副秘书长唐健盛主持了该新闻通气会,并邀请了上海比较大的20家房产中介参与。

消费者黄先生,在通气会上分享了在链家购房过程中的悲惨遭遇。

黄先生:从不知道有抵押

2015年8月份,黄先生在链家签订了一个类似于意向书的居间协议合同。

当时帮黄先生安排介绍这个房产的相关中介人员说,现在有一个新的问题要告诉他,这个房屋下面不仅有个人的抵押,还有银行的抵押。

黄先生说:“你原来买房子的时候跟我说只有按揭。”中介人员说按揭就是抵押。

随后黄先生到房产交易中心把房屋的抵押状况拉出来的时候,下面有340万的抵押,这个房产的交易价格400万。

当时黄先生已经把定金付出去了,准备2015年10月份结婚买房的。

“这么大的压力下,黄先生只能被链家牵着鼻子继续往下走。”

王律师点评:到这一步都是链家的错!

王律师说道,在二手房买卖中,最最重要的是,查看房子是否有其他物权,因为被抵押的物权优先于签订合同的债权

房子已经被抵押,想拿到这个房子?做梦!根本拿不到了!

事情开端,完全是链家这个平台过错:一个房子出现两个物权,加上黄先生就是3个物权。此时是中介方造成的根本违约,可以导致合同无效!

中介方链家,在专业的领域做得很不到位。

消费者黄先生此时可以告中介方根本违约,而且这时候,还可以拿到双倍返还定金

故事再往下,才是黄先生悲剧的开始

直接打款,不知房东竟负债上亿

链家跟黄先生说,首付付7成可以把这些问题弥补住。

为了防止风险,黄先生跟链家说基金监管,链家说没有这种说法,只有你跟房东进行这方面的交易,链家没有这个义务做这件事情。

为了防止这样的风险发生,在黄先生签订房屋购买合同的时候,明文规定280万必须用于先偿还银行和个人抵押。

问题又发生了,当黄先生把钱分两批,第一批打到房东的帐号之后,房东根本没有把这个钱还抵押。他把这个钱挪做他用,造成280万无法弥补银行和个人的全部抵押贷款。

王律师点评:钱直接给房东?错了!

链家在没有促成买卖情况下,居间合同是没有效力问题的,这种甩手掌柜行为又是不专业的做法。

黄先生将钱款直接打到房东手里,也是考虑不妥,房屋买卖期间谨记“资金不离手”,正确的做法是,黄先生与房东一起去银行办理还款,钱打给银行。并且约定违约责任,比如,违约将面临房款10%~20%的罚款。

黄先生感到绝望,噩梦开始了

更让黄先生感到气愤的是,黄先生与跟债权银行取得联系后,债权银行说你早找到我们就好了,这个房屋的抵押2015年的3月份已经逾期,房东根本没有力量偿还贷款,这个房屋处在被查封的过程中。

而在一开始,链家跟黄先生说,房东的信用状况很好,他们卖房子因为他们要重新购置更大的房产。

黄先生对于这个事情已经感到绝望了,但更绝望的事情还没有发生(小编注:忍不住为黄先生捏把冷汗)

这个时候链家说没关系的,我们会负责到底的。我们借钱给你,把这个房产继续交易下去。

链家相关贷款部的人员签订了三方协议,他们垫资110万把这个交易继续交易下去。

当时黄先生已经知道这个房东的真实信用状况,但是只能这样走下去。

11月底(2015年),链家垫资之后,债权银行把抵押解掉了,个人松了一口气。当时黄先生不知道他的噩梦刚刚开始

11月2号,11月10号,12月10号,该房产分别被浦东人民法院,二中院分别查封。这个房东夫妇,他们公司经营失败,欠了相关银行1.5亿信用贷款。如果说黄先生要跟银行争贷的话,黄先生根本没有办法拿回280万一分钱,房子也不是黄先生的。

当中介开始扯皮,悲剧难以弥补


链家提出更多抵押担保 

黄先生感到了非常的绝望,链家说不归我们管,我们卖签前查封的房子,签后查封的房子不归我们的管。

黄先生每天除了自己的工作,就是跑法院请律师(小编注:现在才想到找律师?晚了!),和相关的银行进行沟通。到今年2月份的时候,以上三个查封都被黄先生解掉了,终于应该没事了吧?

2月5日黄先生向链家提出,要求他们把他们因为当时垫资,在黄先生所购买房产上做的抵押去掉,使黄先生正常交易过户。这个时候链家说我们要考虑考虑。

黄先生步入连环套,抵押70岁老父房产


链家表示,因为现在这个房东没有信用了,在房产交易过户,把单子递到交易中心,拿到真正的房产证期间有被重新查封的可能,这个风险链家不承担。

链家表示,你看要不这样,你把你父母的房子抵押给我们,这样我们就把这个抵押解掉,让你继续交易过户下去。

从2月5日谈判,一直谈到上个星期四。拿出一套又一套的房产抵押合同,黄先生始终不同意。黄先生说:

“将心比心,我父母一个65岁,一个70岁,他们给我买房已经把自己的房子卖掉了,然后还要被链家继续提供电子款的抵押物才要过户,链家知道我没有任何财产给他们抵押,他们要求我的父母为110万的垫资款做信用担保。我记得很清楚,上个星期四,父母等了一天为110万做抵押。我对不起他们,一个孩子买房子让他们老父老母,不但花光自己所有的钱,还要为风险承担责任(小编注:可怜天下父母心!)


黄先生言社会现状,引人深思


“现在房价这么高,每个家庭买房子不容易,几代人几家人把金钱投出去,结果碰到我这样的遭遇,我希望大家能够到社会上好好的呼吁一下,把这些所有的整天做广告,标榜自己信用如何好的企业真相揭露给大家,不要让更多的人像我一样上当受骗,一步一步的被圈进去。”

链家回应:将开除涉事员工

链家相关人员在现场这样回应:我们公司对于经纪人要求是这样的。如果经纪人签前没有拉产调,如果涉及金额较大,第一追究法律的责任,第二个对于公司已经触犯了规定,他会被我们公司开除。


口袋律师温馨提示


买房涉及动辄几百万的巨额款项,所以法小宝建议买房一开始就请律师介入,专业律师能够查看条款漏洞,比如王律师提及到,买房者在签合同都会写好细节条款,水电煤付清、小到家具家电怎么处置,但是缺少违约条款,一旦房东中介扯皮起来,没有惩罚措施,很多情况上法院难以起诉。

签订违约条款

王律师建议购房者在合同之外,签订一份违约合同,列出若干项违约内容,如果以上某条违法,房东将承担违约金。

>>>后续<<<

24日晚链家二手房源最新消息

截止发稿时,法小宝看到最新消息,据每日经济新闻报道,24日晚间,一爆料人告诉每日经济新闻记者,上海链家所有二手房房源全部下架,并提供了多张图片。这些图片中,链家门店橱窗上黏贴的所有二手房房源全部消失了,剩下的是一张张空白的白板。

记者听闻消息后,立即走访了附近链家门店,结果发现,原先黏贴在橱窗上的链家房源确实没有了。对次,链家方面回应,只是换房源贴,并没有外界传说的那么严重。而对金融产品暂停、橱窗广告下架、公客系统暂停等消息未置可否!

住建委展开调查,链家涉事门店即日暂停

东方网报道,因为链家公司相关门店存在不规范经营行为,上海市住建委已展开调查,涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。上海市住建委还约谈了链家公司相关负责人。初步发现,链家公司相关门店存在不规范的经营行为,已决定开展正式调查,并要求链家公司积极配合。

上海市住建委表示,调查期间,将暂停链家公司两家涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格。而经市住建委同意,即日起上海市房地产交易中心已暂停了上述门店和人员的网签资格,调查处理结果将及时向社会公布。

住建委称,近期上海房地产经纪行业违规情况有所抬头,政府相关主管部门将进一步加大对房地产经纪市场的监管力度,及时查处违法违规行为,切实维护交易当事人合法权益,保持房地产市场平稳、健康、有序发展。

法小宝将继续关注黄先生与链家事件的后续报道。

遇到问题?找口袋律师打个电话,就能防患于未然,避免生活中形形色色的各种陷阱!

延伸阅读:

文 | 阿朱
更新于 2016-02-24 15:40:39
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