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大招 | 破解二手房阴阳合同猫腻,请牢记这几招

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二手房交易时,为逃避监管,少交税费,一些中介和个人想方设法在合同上做文章,签订“阴阳合同”,这种方式极易引起纠纷,给当事人带来法律风险。

喏,法小宝的一位同事就刚买了房子,并且为了逃避所谓的税费,做低了房价!(嘘~),所幸他没遇到什么幺蛾子,但是呢!

在进行二手房交易时,买卖双方必须要认清“阴阳合同”的危害和风险,增强自我保护意识。到底有哪些风险呢?下面且听法小宝来细细叨叨!

阴阳合同的目的是为了逃避税费,从这个角度讲是违法的。实践中因阴阳合同引起的纠纷也不少。很多时候,双方因为履行合同中发生其他纠纷,一方想反悔,但觉得自己的理由不充分时,很可能以阴阳合同违法无效为由向法院起诉。

咱们法宝365专栏就专门讲了一期阴阳合同,大律师们由一个案例说开来,讲解得深入浅出,推荐一看!

案例回放

朱先生看中一套价值 180万的二手房,但是呢,由于房屋不满两年,总价和交易税费大大超出预算范围,朱先生因此犹豫不决,业主王小姐可能看透了他的心思,王小姐暗示,可以报低总成交价,采取阴阳合同的方式。但是由于成交价80万过低,房管局按照110万依法交税。面对这多出来的2万,朱先生越想越气,将王小姐告上了法庭。

作为刚刚买过房子的法小宝同事,他看完之后来插一句。喂喂!朱先生啊!这个签订合同时,你咋没有认真考虑过呢,这个做低到80万,闭着眼睛想想都低于市场价很多呀。法小宝将律师的解答整理如下,大家一起来了解下。

朱先生这个案例,咱们口袋律师是怎么分析的呢?

为什么阴阳合同违法却未必无效?如何处理阴阳合同纠纷?

一、阴阳合同违法,但不代表买卖合同无效。

签订阴阳合同为了逃税,这当然是违法的。以避税为目的签订的相关条款法律上是无效的。但是,并不能因此直接导致双方所签订的买卖合同无效。

因为双方的房屋买卖行为本身并不违法,双方达成的交易价格也不违法,违法的只是双方在买卖过程中达成的避税条款。在这个法律关系中,买卖合同是基础,避税条款只是履行买卖合同中的环节之一。避税条款违法无效,并不能直接导致整个买卖合同无效。

因此,如果双方因阴阳合同为由发生纠纷,没有特殊情况和约定的话,以此为由是无法认定合同整体无效,或因此解除合同的。

二、存在阴阳合同的情况下,应以哪一份的效力为准?

通常有两份相冲突的合同,一般判断是以后形成的合同为准,但是在阴阳合同的条件下,并不能这样简单判断。很多真实价格的阴合同是签订在前,用于备案的阳合同是签署在后。并不能简单地认为以在后且经过官方备案的合同为准。网签备案只是过户的行政管理要求。

以哪份的效力为准,要看哪份能体现双方的真实意思表示。首先看双方发生争议后对哪份合同有效的主张,如果双方对此主张一致自然没有争议。如果双方对以哪份合同为准有争议,就要看具体合同内容判断了。

目前房屋买卖中的阴阳合同大多是由中介代为起草处理的,通常是有以一个低的交易价格,再加上高额的装修补偿条款或补充协议的内容来形成整个的交易价格。而办理网签等手续时,高额装修补偿的数额是不体现的。

对于哪份为真,通过合同条款通常是比较好判断的,如果体现得不清楚,可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。

三、对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理?


1、法院原则上只处理民事法律关系

有当事人以阴阳合同为由到法院起诉,要求确认合同无效。而法院审理的结果很可能是认定双方真实意思表示的交易内容有效。这时,主张无效的一方往往无法接受,指责法院对违法行为不理不管。

实际上,司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责。从民事诉讼的角度讲,法院审理双方的房屋买卖纠纷,还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。通常,法院就是这么处理的。

2、避税违法两种曝光途径

从实践来看,阴阳合同避税的违法手段,目前基本处于民不举、官不究的状态,但一旦曝光到税务部门,肯定是处理的。

当事人自己当然可以向税务部门举报。除此之外,由于法律规定法院在审理中发现违法犯罪行为,可以通知相关职能部门处理,所以,也不排除法院会以司法建议等通知相关主管机构。

提示:大多数法院在处理此类案件时,通常不会主动把线索反馈给税务部门,还是以处理民事法律关系为界限。但是,也确实有些法院会针对一些案件发司法建议书给房管和税务部门。这个事情,做与不做,由法院来决定。

3、避税行为被曝光的后果是什么?

所谓避税是好听的说法,实际上是逃税的违法行为。如果有人将二手房阴阳合同的事情举报给税务部门,或者法院发了相关的司法建议书,那么这个避税的违法行为,就面临被处理。

后果有多种可能 : 最低限度也要由买卖双方按实际交易价格补缴税款,谁也占不了便宜。如果往严重了说,对该行为处以罚款、拘留等行政处罚甚至追究刑事。

如果你要签订阴阳合同,那么同时也要有事后撕逼,乃至于两手空空的心理准备!

本周四下午2~4点,口袋玩法社区将请来专业房产方向律师,在线解答二手房相关问题,错过了悔得肠子都青了,俺可不负责哟!

延伸阅读:

文 | 阿朱
更新于 2016-04-05 10:12:32
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