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OMG丨550万的房子送儿子,居然被征税1百万

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2013年,老张将北京东三环的一套80平米两居室赠与给儿子小张,作为结婚婚房,并办理了赠与及过户手续。

2016年1月,小张准备将房子出售再换一套三居室,结果发现除了必要的契税、营业税之外,还需要缴纳20%的个人所得税:100万!

整个人惊呆了,有没有?二手房个人所得税不应该是1%吗,怎么会是20%?

原来,根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税[2009]78号》第五条的规定,征收个人所得税主要有两种方式:

1

查验征收

纳税人能够提供房屋原值等费用发票的,个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

2

核定征收

纳税人不能提供房屋原值等费用发票的,个人所得税=计税价格×1%


而根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发[2006]144号》第二条第二款的规定:在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。

这就意味着,小张必须按照查验征收的方式交税。房子现价八万多一平,网签合同作价达到550万,减去老张当年买房时花掉的30万,减去小张取得房屋时花去的成本20万,必须按照500万的20%缴纳个人所得税!总计100万!

那么,父母到底应该怎么样把房子给子女呢?现在主要有三种方法:继承、赠与以及买卖。不同的方法,所需要的花费也不同。

01 方案一、子女继承

过户费用主要有:

(1)公证费:按房价2%交纳;

(2)房屋产权登记费:80元。

02 方案二、房屋产权赠与

父母在世时,是把房屋产权赠送给子女。过户费用:

(1)契税:按房价3%缴纳;

(2)土地增值税:按房价1%缴纳;

(3)所得税:按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳(房屋原值一般按上道契税完税额计算);

(4)房屋产权登记费:80元;

(5)房屋评估费:按评估额0.5%缴纳;

(6)公证费:按房价2%交纳。

03 方案三、匪夷所思的父母将房子卖给子女

这种方案大家听到的比较少,它主要的过户费用:

(1)契税:90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。

(2)营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.5%缴纳。

(3)土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。

(4)所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳(房屋原值一般按上道契税完税额计算)。

(5)房屋交易手续费:按房屋建筑面积6元/平方米交纳。

(6)房屋产权登记费:80.00元。

(7)房屋评估费:按评估额0.5%缴纳(按正常市场交易交割填报买卖契约,可不需要评估)。

大家一定觉得按照遗嘱继承,所需缴纳的费用是最少的。我们就以小张为例计算,需要缴纳多少税款。(计算方式参照上文所提供的数据)

方案一:550万*2%+80=11万零80元

方案二:550万*3%+550万*1%+550万*1%+80+550万*0.5%+550万*1%=35.75万零80

税种税率(按总价为税基)
赠与的税率
公证费
2%
2015年后新规只需要提供亲属关系公证,公证费仅需300元
营业税
契税3%
土地增值税1%
个人所得税
房屋产权登记费80.00元
评估费0.50%
房屋交易手续费
小张实际总费率6.50%


方案三:550*1%+6*80+80=5.548万零80


方案一方案二方案三
费用11万零8035.75万零805.548万零80


当初老张把房子赠与给儿子的时候,过户的花费就偏多。

而当把房子卖出去呢? 那差的价格更多了!

按照我国现行的法律,把继承或受赠的房产卖掉,必须要按20%的税率来交个人所得税,而且不管持有了几年,都不能减免。

如果是赠与或者继承的,小张都需要缴纳100万的税费。

但如果是从父亲手里把房子买过来的呢?按照我国现行的法律,二手房买卖的税费主要如下:

税种税率
二手房买卖的税费
公证费
营业税满五年免征,未满5年5.5%
契税1%-3%
土地增值税满5年免征,未满5年1%
个人所得税1%,满5年且为唯一住房免征
房屋产权登记费80.00
评估费0.50%
房屋交易手续费3元/平米
小张实际总费率3%
(老张的房子已满五年但不是唯一住房)

550*3%=16.5万

16.5万:100万,差了83.5万啊!

加上之前房子赠与的手续费(35.75万零80)和买卖的手续费(5.548万零80),两者相加,小张要亏损110多万。

虽然谈父母百年以后,房子产权的问题,显得有点不近人情。但是,在合法的基础上,合理避税,还是很有必要的。

在《肖申克的救赎》里,就有一段关于合理避税的:

所以,在这里要郑重提醒要将房子赠与给子女的家长,一定要用“卖房子”的方式进行过户!否则高昂的税费会让你亏损好多!

来源:理财攻略记 法小宝综合编辑

 

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延伸阅读:


文 | 夏燕
更新于 2016-04-07 16:56:53
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