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玩法小报 | 见招拆招!二手房交易陷阱攻防

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房价蹭蹭蹭上涨,黑中介毁约欺诈,……说起买房卖房,法小宝随便问身边的朋友都或多或少的遭遇过很多糟心事儿!

口袋下午茶第四期,法小宝请来了王世其律师,为这些头疼的买房者寻找答案,“受人之托,忠人之事的王律师”,在这次“下午茶”之后,还在文末为大家埋了彩蛋哟↓↓↓

定金付好,房东却说不卖了

@富态的戴高乐

3月21日在中介那里签的订房合同,交给中介一万五的定金,我都把首付准备好了,申请贷款的资料给中介了,而这几天房主突然反悔房子不卖了。

他也没给我磋商直接让中介告诉我的,他也不终止合同,就只说不卖了,就这样拖下去,今天听中介人说他房子确定不卖了,还租出去了,我该怎么办?

@王世其律师

不卖房子要承担违约责任,是要求赔偿还是要求履行,要看个案考虑,主要是要保证判决得以实现,选择可行风险小的方案。不管什么方案,采集证据最重要,比如让房东书面确认不卖,让中介做书面情况说明,发函陈述事实及催告。

房顶漏水,物业甩手三不管?

@潜行者

我去年买的二手房,年前拿到产证,房顶水管漏水,找物业,他们说房子刚好过了五年,他们不再承担维修费用了,物业只管几年的费用,法律上也是这样吗?那要是将来不小心谁的房子着火了,能让物业一部分赔偿吗?

@王世其律师

这实际上涉及保修期问题。一般来说物业公司与业主是委托关系,都不负责免费维修,现实中物业公司可免费维修是因为代理开发商在履行保修责任。这些法律关系厘清了就明白了。

离婚,小产权房怎么分?

@窗边的小豆豆

2000年买的小产权房,开发商一直都说国家政策认这种房子,可是到现在了还是没有产权证,这样的房子有什么风险?现在两口子离婚了,想卖了房子分掉,请问该怎么处理?

@王世其律师

法院不会处理房产问题,除非双方自行协商好。

买房签阴阳合同,我有风险吗?

@暖心小王子

我们正在看二手房,跟中介了解到,可以使用阴阳合同多贷款,即房产交易中心获知的购房价高于原业务开价,多余贷款的那部分由原业主退还给我们。

听上去不保险,在跟中介和原业主签订的阴合同(会写明实际购房款)是否具有法律效力?如果买卖出现问题,现实会以房产中心那份阳合同金额为准吗?要如何规避风险呢?多余的款项只能靠中介协调吗?

@王世其律师

阴阳合同法律上是认可的。但是阴阳合同执行过程中存在诸多的风险。我们不建议使用阴阳合同,这涉及到银行骗贷等问题。只要文书制作完备,即双方真实意思能够得到完全的表现,法院还是认可真实意思的效力的。规避风险不能靠中介,要靠自己的律师,但律师也需在守法的范围内提供帮助。

妻子打丈夫家暴,离婚后婚房归谁?

@潇潇表妹

8年前,我的一个男性朋友在自己名下买的婚房,结婚了。8年里,他媳妇总是找理由和他吵架,甚至动手打他。2015年上半年,他媳妇要买楼,他出的首付, 给的他媳妇,他媳妇把钱给了她哥,因为女方的哥哥有住房公积金,这样房子在她哥名下。

2015年10月,他媳妇又吵架之后把我朋友打出血,还把他撵了出 去,现在我朋友起诉离婚。我想请问,我朋友在不要孩子的情况下,婚房是不是就归女方所有了?第二套房子他没有任何证据证明他付的首付,是不是就不能争那个房子?

@王世其律师

婚前买的房产属个人房产,但婚后共同还贷的,要考虑补偿还贷金额和增值部分补偿另一方。第二套房产,要有证据证明借名购房才对房产有产权,否则最多就是借款。

老夫妻想把房子大头留给儿子

@兰姐姐也有春天

母有3套房子,一套按揭产权房,一套使用权房,另一套是产权房,房产证上有母亲的百分之90的产权和妹妹百分十的产权。

父母想把妹妹占百分之十的产权房等过世之后给妹妹,另外两套房子留给儿子和孙子,但是另外两套房子现在房产证上都是父亲的名字,父母怕到时候女儿又来分哥哥的房产,因为有平等继承权,父母现在要完成怎样的手续才能让自己的心愿达成,分给女儿一套,儿子两套,同时父母也不愿意把房子直接过户给儿子,怕到时候老了儿子不养老,该怎么办?

@王世其律师

立遗嘱,但是使用权房要转产权用遗嘱方式才可实现,如果不转产权,可以通过户口安排或变更户主的方式实现。

被骗是学区房,能告房东吗?

@被忽悠的豆子

年前买了一套二手房,属于学区房,买回来之后才发现这房子的学区名额还被别人用着,我孩子用不了!我可以告房东欺骗吗?可以要求那个孩子还我名额吗?

@王世其律师

如果合同对这一问题没有约定很难获得赔偿。

房子被做抵押,可以去买吗?

@飘荡的吕宋 

买了一套使用权的房子,中介签成产权合同的交易方式,要求我分三次打款给上家,明知道上家是需要将钱套现到国外买房,交易中心需要资金监管三年,且文本也是黄皮合同,后来上家不愿卖了与我商议和平解约,但是中介不退给我所收的中介费,我多次去工商和消协投诉都没有结果,我该怎么办?

@王世其律师

如果确实中介的过错造成的,不仅不给佣金,还得让中介赔偿。

被中介签错合同,可以不给中介费吗?

@无言的结局

看好个二手房,因为价格比挺合适,问了中介,她说这房子有点问题才便宜的,不过不能贷款要全款,原房主因为欠了钱抵给了债主,然后债主去法院执行了,现在房子执行给债主了,债主要把房子卖了,但是银行还有贷款,需要我拿出一大半钱把贷款还上才能过户,大家能给分析下这个房子存在不良的因素吗?

买来安全吗?如果无法保障可以去走公正或者其它法律途径吗?谢谢。

@王世其律师

正常的要走拍卖程序,涉及法院、拍卖行、债主、原房主,还可能涉及目前实际使用人。这种事最好找自己律师办理,里面有很多坑的,具体真难以一句两句说完。

买没办房产证的二手房有什么风险?


@纯纯的潇洒

年前我买了一套二手房,房子是刚拿到手的,而且办理拿房也是我去拿的,但没有交大修基金税收这些,因为合同上签了是原房东交钱办理,合同期限是两年,房贷仍有原购房人还款,现在原户主无力偿还贷款,要是欠贷不还我该怎么做,我给了五万定金,装修花了十几万。

@王世其律师

原购房人仍未取得产证就是因为第一手交易遇到障碍纠纷,你能否尽快拿到产权完全看一手交易的快慢,实在不行只能解除要求赔偿。

 

王律师拥有丰富的实战经验,同时也是一名学术派律师,玩法下午茶之后王律师仍然意犹未尽,他说在线问答时间紧张,很多关于房子买卖的问题其实可以为大家详细聊聊更多,想为大家多说说房子那些事儿。给中国好律师一个大大的赞!

喜大普奔!法小宝将陆续推出王律师提供的专栏好文,都是干货!哪里看?今晚8点,锁定口袋律师

 

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延伸阅读:


文 | 阿朱
更新于 2016-04-10 22:54:51
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