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律师说 | 莫着急,房东违约拿他这么办就对了!

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上周的口袋下午茶活动中(戳我回顾),邀请了来自上海申拓律师事务所的主任律师--王世其,“老王”在处理家庭房产纠纷及房产买卖租赁纠纷方面,很有一套自己独特的办案模式。

所以,当法小宝发出撰稿邀请时,王律师(主任律师的咨询费分分钟令人咂舌啊!)百忙之中,对于“玩法下午茶”中的2个案例,特地进行了更深一步的分析。(脑补法小宝受宠若惊脸!)

一起来看实战经验丰富的“老王说房事”,涨涨姿势吧!

【案例1】房价蹭蹭蹭,房东毁约不卖了

@肥大的智凯

南京,年前总价210万买的二手房,我爱我家中介,网签合同,支付定金42万,因房子6月才满2年,双方协商一致同意待满2年进行过户,合同中期限也相应设置。

年后房价涨的过快(同等房型成交价255万),房东想毁约,但即使获得赔付42万情况下,在同一小区也很难买到同样房子(虽然房价涨幅基本可以覆盖,但房源很少,同样户型已经没有)。

同时年前为买此房子也放弃了其他的合适选择,也是打算以此房作为婚房,从本质上来说,不想拿赔偿金,想要房子,所以同意立即办理过户,我方承担12万营业税,但房东仍坚持毁约。

1、此种情况是否可以起诉要求强制执行过户;2、前面满两年过户的避税操作是否对我方有影响;3、起诉是否影响正常购买其他房子(未签贷款);4、若胜诉是否需要全额支付房款,还是仍可以正常办理贷款(全商贷)?

@王世其律师

1、可以要求强制履行,但不同案件有不同风险,比如一房二卖、比如一次性付款、另外还要考虑判决的执行障碍;2、不影响;3是否有影响不会因为是否起诉;4、很多法院要求全额付款。

☛老王有话说

即使网签了买卖合同也不能有效阻止卖方另行与他人签订买卖合同并接受别人的付款,甚至提前交付房产,让下家先行实际占有房产;在网签并不必然构成法律上的预告登记效力的情况下,法律最终支持的可能是后手交易合同。

换句话说,签了买卖合同并不一定最终能够得到房产,因为在一房二卖纠纷中,法律保护的往往不是最先签订的合同。

在卖方不愿意配合进行预告登记、接受房款、交付房产的情况下,买方如果要绕开前述几种法律风险,唯一的办法是尽快诉讼保全,查封房产,保证在一房二卖中得到优先保护。 如果房屋无其他权利限制,买方贷款已通过银行审批或买方有能力一次性付清剩余房款 对于此种情形,买方可依法要求继续履行合同。

如果买方贷款尚未审批又不能一次性付款,要求继续履行合同要慎重,很多法院不支持的。 如果房东只有一套房产,要求强制过户,将面临执行上的障碍。但如果房东还有房产,执行上不会有很大障碍。

【案例2】定金付好,房东却说不卖了

@富态的戴高乐

3月21日在中介哪里签的订房合同,交给中介一万五的定金,我都把首付准备好了,申请贷款的资料给中介了,而这几天房主突然反悔房子不卖了,我该怎么办, 他也没给我磋商直接让中介告诉我的,他也不终止合同,就只说不卖了,就这样拖下去,今天听中介人说他房子确定不卖了,还租出去了,我该怎么办,耽误我那么久说不卖就不卖了。

@王世其律师

不卖房子要承担违约责任,是要求赔偿还是要求履行,要看个案考虑,主要是要保证判决得以实现,选择可行风险小的方案。不管什么方案,采集证据最重要,比如让房东书面确认不卖,让中介做书面情况说明,发函陈述事实及催告。

☛老王有话说

如果买方仅仅支付了定金,签订了定金协议(这种定金法律关系的建立往往隐含于中介提供的居间协议中,并不一定以《定金协议》的形式出现),卖方拒绝进一步签订买卖合同的话,那么买方能追究卖方的责任往往就是要求双倍返还定金。

但是,在房价暴涨的情况下,双倍返还定金根本不足以弥补买方的损失,因为买方再去寻找同等条件的房产价格就完全不一样了,其高出的价格远超于定金金额。所以,从法理角度来讲,买方实际上还可以舍弃主张双倍返还定金,转而主张差价损失。

但是,主张差价损失需要具备严格的条件,具有相当的法律风险性,需要在专业人员的指导下操作。需要特别提醒的是,部分购房者对法律理解、尤其对法律审判实务了解不清,以为卖方违约可以诉讼并申请财产保全,卖方无法另行出售就可以迫使卖方承担足够的损失。

我们认为,如果买卖双方仅仅成立定金关系,诉请双倍返还定金或赔偿损失的,法院一般不会同意查封房产的;即使法院同意查封房产的,卖方实际上也可以通过反担保的方式轻而易举让法院解除查封。毕竟买方诉请的金额高不到哪里去。

如果买卖双方签订了买卖合同,建立了房产买卖法律关系,则买方可以诉讼要求卖方依照通常的违约条款承担较高金额的违约金,同时买方可以主张继续履行合同。

一般来说,如果取得如愿的法院判决,不会产生无法执行的问题,因为除了税费承担有一定障碍外,过户根本无需卖方的配合。

但是,实际操作远非这么简单,主要的问题有:在中介签署的买卖合同往往不是网签的,并不能有效防止卖方另行网签买卖合同;

即使网签了,买卖合同也不能有效阻止卖方另行与他人签订买卖合同并接受别人的付款,甚至提前交付房产,让下家先行实际占有房产;在网签并不必然构成法律上的预告登记效力的情况下,法律最终支持的可能是后手交易合同。

换句话说,签了买卖合同并不一定最终能够得到房产,因为在一房二卖纠纷中,法律保护的往往不是最先签订的合同。

在卖方不愿意配合进行网签、预告登记、接受房款、交付房产的情况下,买方如果要绕开前述几种法律风险,唯一的办法是尽快诉讼保全,查封房产,保证在一房二卖中得到优先保护。

实践中,在是否签订买卖合同,成立法律上的买卖关系的问题上,除了要明白“非网签的买卖合同也是买卖合同,买卖双方也构成买卖法律关系外”,还要明白“在中介所签的定金合同或居间协议有时实际上是一个买卖合同,买卖双方已经建立了买卖法律关系”。

通俗地讲,买卖双方所签的法律文件虽然标题不是买卖合同,但实际上它已经是一份买卖合同。这在司法实践中是有案例在先的。这类“定金合同”、“居间协议”能否被法院认定为一份买卖合同,要根据具体情况分析。一旦构成买卖合同,那么买方可以按照前述相应措施进行维权,包括采取有效的诉讼保全措施。

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延伸阅读:

文 | 阿朱
更新于 2016-04-11 15:32:56
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