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提问丨租户跳楼,房屋贬值,损失谁承担?

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“今年的楼市行情让咱小区的房租都跟着在涨,只有我的不但不能升,反而要降。”站在北京市通州区法院台湖法庭外的田丽(化名)说道。在她眼里,这都是因为她的房子里出了个意外事件。
7旬老人坠楼身亡


2016年1月,因已无人居住,租客张璐向田丽提出解除房屋租赁合同,不过,田丽从中介处了解到,自己的房子会因张璐父亲的死亡事件成为“凶宅”,而房屋的价值也会受到影响。

期间,田丽多次找到张璐,要求其赔偿“凶宅”贬值费,但双方一直因赔偿金额分歧未能达成协议。

事情发生在2015年9月19日清晨,这天张璐出门去上班,离开家刚走几步便看到一大群人围在4号楼下,边上还停着警车,而被围住的位置正在父亲居住的三单元下,张璐走近些看,只见到躺在血泊中是一个熟悉的身影——正是她的父亲,张璐当下就懵了。

随后,张璐父亲被送往医院,家人闻讯后都立刻赶来,但最终老人经抢救无效离世。

变故发生后,张璐和家人在父亲居住的房间收拾遗物准备后事,“正烦正乱的时候,没想过要通知房东”。

直到9月底,房东田丽才从小区的微信群里了解到4号楼的三单元出了事故,连忙打电话给张璐,“确认是她家出了事后,我们也没提别的,只说了些安慰的话,安抚了她一下。”田丽说道。

但张璐一直没提自己父亲出了事的行为,让田丽心里有些介怀。

虽然田丽心里早有情绪,但考虑到张璐家中才出了事儿,加上只要租约继续,“也没想到会有什么影响”,于是田丽与张璐两家之后一段时间仍旧相安无事。直到一天,张璐找到田丽提出要提前解除房屋合同。
房主索要“凶宅”损失费


田丽回忆,张璐将老人的后事处理完后又过了一段时间才主动找到她,说房屋已经没有人住了,因而提出将租房合同提前解除。

田丽称,张璐第一次找她沟通时主动提及了老人的事会给她的房屋造成影响,并为此致歉,说愿意为此做一些补偿。

“我和老公当时还没往‘凶宅’方面去想,她既然主动地提到,我们也就觉得私下解决算了。”田丽称,但让她没想到的是,在协商的过程中,张璐却是“越来越拽”,到最后,“一分钱也不想赔给我们”了。

“是她主动来谈赔偿,可结果又不肯出钱,这算怎么回事?”田丽告诉记者,正是双方第一次谈判中张璐的表现“惹火”了她,让她坚定了追讨“凶宅”贬值费的决心。

关于双方第一次协商的情形,张璐的代理人、北京海勤律师事务所律师侯海洋向记者描述了另一个版本。

侯海洋称,张璐第一次找到田丽协商时并没有提到所谓的房屋贬值费。

因为已没有租房的必要,张璐希望提前解约,但由于租期没有达到合同上约定的一年,张璐提出“押金就不用退了”,以此补偿因失约而给田丽造成的损失。

然而,张璐没想到田丽会“狮子大张口”,提出让她连带“凶宅”贬值费一起赔偿,共计12.9万元。

不过双方都承认,第一次协商的结果是田丽和张璐两人不欢而散。

田丽称经过打听,她了解到中介在出售或出租房屋时会将房屋的一切信息告知租方或买方,“出过人命”的屋子在交易中会贬值不少,甚至“缩水三分之一”,而租客在租房时,“凶宅”也很少被考虑。

为此,田丽提出了两套解决方案:一是要求张璐以每月3600元的价格续租3年,“她认为好租那就让她去租,多出来的钱算她的”;二是两家人换着住,田丽认为自己12层的房子比张璐2层的房子要好,但不介意换着住。不过这两个方案随后都被张璐拒绝了。

2016年2月,田丽和其丈夫以财产损害赔偿纠纷为由将张璐起诉至法院。
住客死亡和房屋价值的关系


3月31日早上10点,本案在通州法院台湖法庭开庭审理。

田丽认为,张璐在租房期间,擅自将房租转借给精神非正常的年迈父亲独自居住,2015年9月19日,其父在涉案房屋爬上1.5米的窗台跳楼自杀,给房屋造成了不利影响,而张璐作为老人子女照顾不周,负有过错,对涉案房屋贬值产生的损失也具有过错,因此向张璐索赔损失共12.9万元。

而被告方律师侯海洋并不认可田丽的说法,他认为,此案涉事房屋与一般的‘凶宅’有本质区别:张璐父亲属于意外坠亡,是在房屋外去世,并非在屋内,不能算‘凶宅’。

此外,侯海洋还表示,田丽称给其房屋价值造成了损害,但是没有就损害事实、具体损害数额、与张璐之间的因果关系,以及张璐的过错进行举证。因此,对于田丽的诉讼请求不认可。

在庭审上,双方就老人的去世是意外还是自杀进行了辩论。

田丽在起诉状和法庭上都表示,在老人去世后,张璐曾向她透露老人精神并非完全正常,田丽告诉记者,她也是听张璐说起才知晓这一情况,“她(张璐)让一个精神异常的老人独自居住,就是照顾不周。”不过,田丽在庭上并未提供任何证明老人精神不正常的证据。

“我从来没听说过张璐父亲精神异常,这个说法不知道从哪里来的。”侯海洋庭上出具了老人的死亡鉴定证明,警方结论为老人高空坠亡。侯海洋称,张璐父亲精神上没有问题,只是年纪大了,有些轻微的老年病。

老人的离世是自杀还是意外,这关系到张璐是否对其父亲的死亡负有过错。法庭上,控辩双方各执一词。

当日,法庭未当庭宣判。

法律上没有“凶宅”损失费


按照风俗,“凶宅”一般是指在房内发生过凶杀、自杀等事件的房子,但在法律上,“凶宅”定义目前尚无法律界定。

北京泽永律师事务所律师王常清告诉记者,无论屋内或屋外,死亡事件的发生会对房屋产生了一定影响,在习俗上就是“凶宅”。

但在他看来,屋主所谓的因房屋变成“凶宅”向租客提出索赔的诉求,法院一般不予支持。

王常清介绍,一是在法律上没有办法界定什么样的房屋为凶宅,承租人又不具任何过错的情况下,屋主的诉求是没有法律依据的;二是房屋租金的降低与“凶宅”之间也没有必然的因果关系。

他分析道,所谓的凶宅并没有对房屋造成物理损失,只对居住者的心理上有影响,而这影响因人而异,有多种可能性,房屋的租金也随之有多种可能,所以“凶宅”与房屋贬值两者没有直接关联,租金降低的可能性有很多。

“这类事件对房主、居住者心理上造成阴影,因此索赔,目前在法律上确实是没有依据。”

对外经济贸易大学法学院教授马特介绍,发生死亡事件的房屋产生价值缩水,这在学理上被称为纯粹经济损失,即虽然房屋在物理上没有损害,但因成为“凶宅”导致对外出租时租金降低。

“不过,纯粹经济损失制度在中国是没有相关法律规定支持,只是一种学术观点。”马特说道,屋主以财产损害赔偿纠纷为由起诉租客,很难得到法律支持。

对此事件,有啥想说的,都可以在口袋玩法上发表意见,有问题及时咨询口袋律师哦~

来源:方圆 法小宝综合编辑

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更新于 2016-05-06 17:43:04
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